Distributie en bescherming van huurders

 

Distributie en bescherming van huurders

 

Het probleem van onvoldoende huurwoningen

Meer dan zestig jaar na de tweede wereldoorlog wordt in ons land nog steeds een aantal goederen met een distributiesysteem verdeeld. Auto’s en andere duurzame consumptiegoederen worden vrijelijk verkocht en verhuurd, maar veel huizen zijn nog steeds onderhevig aan distributie. Met name huurwoningen zijn schaars en niet makkelijk te verkrijgen  in een groot aantal steden. Voor wie over genoeg geld beschikt zijn er meer dan genoeg koopwoningen in verschillende prijsklassen, maar huren is veelal moeilijker. Dit is een interessant verschijnsel. Juist in een tijd van overcapaciteit in de bouwnijverheid zou men voldoende aanbod in alle deelsectoren van de woningmarkt verwachten. De vraag is in hoeverre het overheidsbeleid een bijdrage kan leveren aan het verminderen van tekorten.

 

Bescherming van individuele huurders of van de groep

In ons land is lange tijd gekozen voor bescherming van individuele huurders. Dat was begrijpelijk in een periode van krap aanbod. Hogere prijzen voor woningen zouden immers het aanbod van woningen niet verhogen. De woningmarkt is bij uitstek een voorraadmarkt, doordat de jaarlijkse nieuwbouw slechts een zeer geringe fractie bedraagt van de voorraad. De prijselasticiteit van het aanbod is dan ook uiterst laag.

 

Die lage prijselasticiteit geldt wel voor het woningaanbod als geheel, maar hoeft absoluut niet te gelden voor de huursector. Vooral bij leegstand van woningen zou het aantrekkelijk kunnen zijn om deze te verhuren. Dat blijkt echter niet zo te zijn, o.a. door de beschermende maatregelen die de overheid heeft getroffen voor huurders. Wie een huis verhuurt hoeft er niet op te rekenen dat hij een huur kan ontvangen die in overeenstemming is met de verkoopwaarde van het pand. Ook bij een duidelijke overeenkomst kunnen huurcommissies de prijs naar eigen inzicht en regels verlagen. Erger nog, de huur kan, tegen de zin van de verhuurder en tegen de afspraken in van de huurovereenkomst, voor onbepaalde tijd worden gecontinueerd. Van een vrije markt is dus geen sprake.

Er is alle reden om zich te bezinnen op de vraag of dit een maatschappelijk wenselijke toestand is. Bescherming van de individuele huurder lijkt een groot goed te zijn, maar komt die bescherming ook ten goede aan de huurders als groep? Hiervoor dient men het totale aanbod aan huurwoningen te bekijken. Het is duidelijk dat dit aanbod beperkt wordt door eenzijdig beschermende maatregelen voor huurders, aangezien potentiële aanbieders geen zekerheid hebben over hun huurinkomsten en de duur van de huur. Wie binnen afzienbare tijd zijn woning zelf weer wil betrekken of het pand wil verkopen kan veelal beter zijn huis niet verhuren. Tijdelijke leegstand is vaak het gevolg. Soms heeft dat weer krakers aangelokt die in Nederland lange tijd een aanzienlijke bescherming kregen.

 

Vergroting van het aanbod

Is vergroting van het aanbod van huurwoningen op korte termijn mogelijk? Opheffing van het distributiesysteem met de daarbij horende bescherming van huurders en vrijmaking van de markt van huurwoningen, zal op korte termijn extra aanbod uitlokken in de verschillende prijsklassen. Het aanbod van huurwoningen als onderdeel van het totale woningaanbod is immers veel elastischer dan het laatste. Op één voorwaarde, dat de institutionele belemmeringen worden opgeheven. Dat zal in eerste instantie gepaard gaan met prijsverhogingen, tot een evenwicht is bereikt tussen huren en stichtingskosten. Vele koopwoningen zullen al gauw als huurwoningen worden geëxploiteerd, wanneer de eigenaren meer zekerheid krijgen over inkomsten en de vrijheid om de duur van de huur te beperken. Voor(onder)verhuur van kamers geldt een en ander in versterkte mate. Het is niet zo aantrekkelijk om een kamer van een woning te verhuren, wanneer het risico bestaat dat de samenleving gedwongen voortgezet moet worden.

 

Aantallen huurwoningen in Nederland

Een belangrijke vraag is die naar het aantal woningen waar het eigenlijk om gaat. Het ministerie van Volkshuisvesting enz. (VROM) en het CBS hebben onderzoek laten doen door onderzoekers Blijie, Van Hulte en Poulus van ABF Research te Delft en Hooimeijer van de Universiteit Utrecht. Dit onderzoek heeft geresulteerd in de publicatie: Het wonen overwogen, De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2009. Geconstateerd wordt dat we op 1 januari 2009 met bijna 16,5 miljoen mensen samen 7,3 miljoen zelfstandige huishoudens hadden, die voor 96% een zelfstandige woning bewoonden (Hoofdstuk 2, Kerncijfers over wonen).

 

Het relatieve aandeel van het aantal huurwoningen is na 1994 wat gezakt tot minder dan 45% in 2009. De totale woonquote lag in 2009 voor huurders op 37%, voor eigenaren op 26% (inclusief bijkomende lasten als energiekosten en belastingen). De eigenaren hadden gemiddeld een bijna twee maal zo hoog inkomen als de huurders. In 2009 was er in alle sectoren een tekort aan huurwoningen, in totaal ruim 200.000 (fig. 3.17), behalve bij de goedkoopste huurwoningen. Verwacht werd een toename van de tekorten. De cijfers over aanbodstekorten in 2009 in de huursector hoeven niet precies aan te sluiten op de huidige tekorten in 2012. De hier aangehaalde aantallen zijn geaggregeerde grootheden van het land als geheel. Plaatselijk zijn zowel de absolute aantallen als de percentuele afwijkingen tussen aanbod en vraag uiteraard anders.

 

We willen hier echter geen statistische studie uitvoeren naar tekorten en overschotten per regio of gemeente, maar analyseren in hoeverre beleid kan bijdragen aan verminderen van tekorten in de huursector van de woningmarkt.

 

Overgangsmaatregelen

De remedie voor schaarste aan huurwoningen lijkt duidelijk. Een vrijlaten van huren en loslaten van de bescherming van individuele huurders zal stellig het aanbod vergroten. Er dreigt echter een ernstige schade te ontstaan voor vele huurders met een beperkt inkomen, als de huursector in zijn geheel ineens vrij wordt gelaten. Waarop berust het recht van huidige exploitanten van huurwoningen om plotseling enorme extra inkomsten te verwerven in een situatie van schaarste? Die vraag kan met extra kracht worden gesteld voor de woningcorporaties die hun activiteiten (ex Woningwet) direct of indirect hebben gefinancierd met overheidsgeld.

 

Er is dus een duidelijke indicatie voor een overgangsregeling, waarbij bestaande huurders ontzien worden. Voor nieuw te bouwen huurwoningen door anderen dan woningcorporaties zou volledige contractvrijheid moeten worden ingesteld, evenals voor koopwoningen die, al dan niet tijdelijk, voor verhuur worden ingezet.

 

Conclusie

Conclusie is dat de huidige schaarste aan huurwoningen dient te worden aangepakt door een nieuw, aanvullend beleid, dat marktgericht is. Er is alle reden om verhuur van nieuwe woonruimte aan marktpartijen over te laten, zonder inmenging van overheidswege in prijs en duur van de verhuur. Voor bestaande huurovereenkomsten is overgangsrecht gewenst. Zodra evenwicht is bereikt tussen stichtingskosten en huurniveaus kan het hele systeem van bescherming van huurders beperkt worden tot een beperkte groep van economisch zwakke huurders. Voor hun huisvesting is een blijvende taak weggelegd voor de woningcorporaties.

 

P.G. Dekker

Oosterbeek, maart 2012